Riscaldamento ed energia: cosa cambia per chi acquista con la legge sull'ammodernamento degli edifici 2026

Iter legislativo ed entrata in vigore

Il Bundestag ha approvato la GModG il 10 luglio 2026; il Bundesrat non ha adito la commissione di conciliazione. La legge è stata promulgata nella Gazzetta ufficiale federale il 28 luglio 2026 (BGBl. 2026 I n. 226) ed è entrata in vigore nelle sue norme principali il 29 luglio 2026. Altre parti seguiranno in modo scaglionato nel 2027, 2028 e 2030.

Nel merito non si tratta di un'abolizione, ma di una riforma: la GEG prosegue con un nuovo nome e con obblighi modificati. Sono attesi ulteriori ricorsi contro la legge; i dettagli possono ancora cambiare per effetto di leggi successive.

Cosa vale per gli impianti di riscaldamento

L'obbligo di utilizzare almeno il 65 % di energie rinnovabili in caso di installazione di un nuovo impianto di riscaldamento (§ 71 della vecchia GEG) è stato soppresso. Gli impianti a gasolio e a gas possono continuare a funzionare ed essere anche installati ex novo.

Per i nuovi impianti a gas, a gasolio o a gas liquido si applica invece una cosiddetta «scala bio» (Bio-Treppe): una quota minima di combustibili rispettosi del clima (biometano, bio-olio, idrogeno) del 10 % dal 2029, del 15 % dal 2030, del 30 % dal 2035 e del 60 % dal 2040. Può essere soddisfatta anche tramite impianti ibridi con pompa di calore o solare termico. Dal 2045 i combustibili per riscaldamento dovranno essere completamente a impatto climatico zero.

Il precedente obbligo di sostituzione per le caldaie con più di 30 anni (§ 72 della vecchia GEG) è stato abolito senza essere sostituito. Per i gestori di impianti a gas e a gasolio esistenti è prevista dal 2028 una quota di gas verde o di gasolio verde, i cui dettagli dovranno essere disciplinati da un'ulteriore legge entro la fine del 2026.

Costi per i locatori

Per i nuovi impianti a gas o a gasolio, secondo le norme modificate della legge sulla ripartizione dei costi di CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz), gli oneri di rete, i costi di CO₂ e i costi aggiuntivi per i biocombustibili dovrebbero essere ripartiti in linea di principio a metà tra locatore e inquilino. Per gli impianti esistenti continua ad applicarsi la ripartizione dei costi di CO₂ secondo il modello a scaglioni, basato sul consumo energetico dell'edificio.

Secondo resoconti specialistici, chi installa una pompa di calore che non soddisfa i requisiti di efficienza previsti dalla legge rischia di poter ripartire sugli inquilini i costi di ammodernamento solo in misura limitata. Faccia valutare in anticipo gli ammodernamenti sotto il profilo giuridico e tecnico.

Attestato di prestazione energetica in caso di vendita

Il venditore o l'agente immobiliare deve presentare agli interessati all'acquisto, al più tardi in occasione della visita, un attestato di prestazione energetica (Energieausweis) o una sua copia; ciò può avvenire anche mediante affissione ben visibile. Se non ha luogo una visita, deve essere presentato senza indugio, al più tardi su richiesta. Dopo la conclusione del contratto di compravendita deve essere consegnato senza indugio all'acquirente (§ 80 comma 4 GModG).

Negli annunci immobiliari commerciali – se è disponibile un attestato – devono essere indicati il tipo di attestato, il valore del fabbisogno o del consumo energetico, il vettore energetico principale, l'anno di costruzione e la classe di efficienza (§ 87 GModG). Un attestato di prestazione energetica è valido dieci anni.

Cosa significa per gli appartamenti meno recenti

Per chi acquista appartamenti esistenti, con la GModG viene meno la pressione immediata a sostituire un impianto a gasolio o a gas funzionante. A lungo termine, però, i costi dei combustibili fossili aumentano per effetto del prezzo della CO₂, della scala bio e della quota di gas verde.

Prima dell'acquisto verifichi: età e tipo del riscaldamento centralizzato, delibere della comunione dei proprietari su riscaldamento, isolamento o finestre, consistenza del fondo di manutenzione e classe di efficienza nell'attestato di prestazione energetica. In caso di riscaldamenti autonomi nell'appartamento (ad es. caldaia a gas di piano) le decisioni riguardano spesso solo il singolo proprietario.

Leggere l'attestato di prestazione energetica

Esistono due tipi: l'attestato basato sul fabbisogno (Bedarfsausweis) calcola il fabbisogno energetico in base alla tipologia costruttiva e agli impianti, l'attestato basato sul consumo (Verbrauchsausweis) si fonda sul consumo effettivo degli occupanti negli ultimi anni. I valori di consumo dipendono molto dal comportamento degli utenti e dagli sfitti; i valori di fabbisogno sono meglio confrontabili tra edifici diversi.

Gli edifici residenziali vengono classificati in classi di efficienza da A+ (molto efficiente) a H. Negli edifici meno recenti presti attenzione all'indice in kWh per m² e anno, al vettore energetico e alle raccomandazioni di ammodernamento allegate all'attestato.

Secondo il portale informativo del BBSR, il recepimento della direttiva UE sulla prestazione energetica nell'edilizia (EPBD) dovrebbe avvenire in seguito in una fase separata; per questo i contenuti dell'attestato di prestazione energetica potrebbero ancora cambiare.

Fonti

• https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
• https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
• https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm
• https://www.buzer.de/87_GModG.htm
• https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
• https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.