Casa a Berlino: le guide per chi vive in Italia

Le domande che ci fanno più spesso i nostri clienti italiani, con risposte concrete: tasse, eredità, vendita a distanza, mutuo, investimento.

Tasse sulla casa a Berlino per chi vive in Italia

Dall’acquisto alla vendita: che cosa si paga in Germania, che cosa in Italia e come si evita di pagare due volte.

Ha ereditato un appartamento a Berlino: che cosa fare, passo per passo

Succede spesso: un genitore o un parente viveva o investiva a Berlino, gli eredi vivono in Italia. Ecco l’ordine giusto delle cose.

Vendere casa a Berlino vivendo in Italia

La maggior parte dei nostri venditori non viene a Berlino nemmeno una volta. Ecco come funziona, dalla valutazione al pagamento.

Mutuo per comprare casa a Berlino se vive in Italia

Si può fare, ma non con tutte le banche e non alle stesse condizioni di chi vive in Germania. Ecco come prepararsi.

Comprare un appartamento affittato a Berlino come investimento

Un appartamento con inquilino costa di solito meno e rende da subito. Ma a Berlino le regole sugli affitti sono tra le più severe della Germania: ecco che cosa sapere prima.

Affittare un appartamento in Germania e a Berlino: le regole principali nel 2026

Il diritto locatizio tedesco tutela fortemente gli inquilini – in particolare nelle città con un mercato abitativo teso come Berlino. Chi acquista un appartamento come investimento dovrebbe conoscere le regole su ammontare del canone, aumento del canone e disdetta prima di fare i conti.

Casa vacanze e Airbnb a Berlino: cosa è consentito nel 2026

Chi acquista un appartamento a Berlino per affittarlo ai turisti si scontra con una delle normative più severe d'Europa. Il divieto berlinese di uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot) richiede in linea di principio un'autorizzazione; da maggio 2026 si applica inoltre un regolamento UE sulle locazioni brevi.

Il mercato immobiliare di Berlino 2025/2026 in cifre

Il comitato dei periti per i valori fondiari di Berlino (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) analizza tutti i contratti di compravendita stipulati per atto notarile. I suoi dati sono quindi la base più affidabile per il mercato berlinese. In aggiunta riportiamo dati ufficiali su nuove costruzioni e affitti.

Berlino-Mitte: prezzi, affitti e quartiere

Mitte è il distretto (Bezirk) centrale di Berlino: qui si trovano il quartiere governativo, l'Isola dei Musei, Alexanderplatz, Potsdamer Platz e la stazione centrale (Hauptbahnhof). Oltre al centro storico ne fanno parte gli ex distretti di Berlino Ovest Tiergarten (con Moabit e Hansaviertel) e Wedding (con Gesundbrunnen). L'edilizia è di conseguenza mista: edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau) nella Spandauer Vorstadt, a Moabit e a Wedding, edifici prefabbricati della DDR (Plattenbau) attorno ad Alexanderplatz e alla Fischerinsel, il modernismo del dopoguerra dell'Hansaviertel e molte nuove costruzioni, ad esempio lungo la Heidestraße a nord della stazione centrale.

Berlino-Friedrichshain-Kreuzberg: prezzi, affitti e quartiere

Con 20,40 km² Friedrichshain-Kreuzberg è il distretto (Bezirk) più piccolo di Berlino per superficie e al tempo stesso il più densamente popolato. La Sprea separa Kreuzberg, un tempo parte di Berlino Ovest, da Friedrichshain, un tempo parte di Berlino Est; l'Oberbaumbrücke collega le due parti. Kreuzberg è caratterizzato prevalentemente da edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau), integrati da edilizia sociale degli anni '70, ad esempio a Kottbusser Tor. A Friedrichshain l'immagine è segnata da quartieri di edifici d'epoca come il Boxhagener Kiez e il Samariterkiez e dagli edifici della Karl-Marx-Allee degli anni '50; lungo la Sprea, nell'area Mediaspree, sono sorti molti nuovi edifici per uffici e abitazioni.

Berlino-Pankow: prezzi, affitti e quartiere

Con 428.973 abitanti Pankow è il distretto (Bezirk) più popoloso di Berlino e si estende dal centrale Prenzlauer Berg fino al confine settentrionale della città. Prenzlauer Berg è un'area compatta di edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau), in gran parte risanata dopo il 1990; Weißensee e il quartiere (Ortsteil) Pankow mescolano edifici d'epoca, edifici del periodo tra le due guerre e nuove costruzioni. Più a nord seguono quartieri di carattere rurale con case unifamiliari e bifamiliari, come Französisch Buchholz, Rosenthal, Blankenburg, Karow e Buch.

Berlino-Charlottenburg-Wilmersdorf: prezzi, affitti e quartiere

Charlottenburg-Wilmersdorf è il centro della City West con Kurfürstendamm, stazione Zoo (Bahnhof Zoo), Castello di Charlottenburg, Fiera (Messe), Università Tecnica (Technische Universität) e Università delle Arti (Universität der Künste). Caratteristici sono gli edifici d'epoca (Altbau) altoborghesi con soffitti alti e planimetrie generose attorno a Savignyplatz, Lietzensee e Ludwigkirchplatz. A ovest e a sud-ovest si trovano le colonie di ville di Grunewald e Westend; Charlottenburg-Nord è caratterizzato da complessi residenziali (Siedlungsbau), tra cui la Großsiedlung Siemensstadt, parte del patrimonio mondiale UNESCO «Complessi residenziali del modernismo berlinese» (Siedlungen der Berliner Moderne).

Berlino-Spandau: prezzi, affitti e quartiere

Spandau si trova nella parte occidentale di Berlino, alla confluenza della Sprea e dell'Havel, e con il centro storico (Altstadt) e la Cittadella (Zitadelle) ha un proprio nucleo storico. Il distretto (Bezirk) è fortemente caratterizzato da superfici d'acqua e boschive. L'edilizia spazia dagli edifici d'epoca (Altbau) di Altstadt, Neustadt e Wilhelmstadt ai grandi complessi residenziali (Großsiedlungen) come Falkenhagener Feld e Staaken, fino alle zone di case unifamiliari e ville di Kladow e Gatow.

Berlino-Steglitz-Zehlendorf: prezzi, affitti e quartiere

Steglitz-Zehlendorf, nel sud-ovest di Berlino, è un distretto (Bezirk) residenziale verde e borghese con Grunewald, Wannsee, Schlachtensee e Krumme Lanke. Caratteristiche sono le zone di ville e case unifamiliari a Dahlem, Zehlendorf, Nikolassee, Wannsee e Lichterfelde-West, accanto a quartieri di edifici d'epoca (Altbau) e del dopoguerra a Steglitz, Lichterfelde e Lankwitz. La Waldsiedlung Zehlendorf («Onkel Toms Hütte») fa parte del patrimonio mondiale UNESCO «Complessi residenziali del modernismo berlinese» (Siedlungen der Berliner Moderne). A Dahlem si trovano la Freie Universität e istituti di ricerca.

Berlino-Tempelhof-Schöneberg: prezzi, affitti e quartiere

Tempelhof-Schöneberg si estende dalla centrale Schöneberg fino al confine meridionale della città a Lichtenrade. Schöneberg e Friedenau sono caratterizzati da edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau), ad esempio nel Bayerisches Viertel, nell'Akazienkiez, sulla «Rote Insel» e attorno a Nollendorfplatz. Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde e Lichtenrade sono prevalentemente zone residenziali con edifici plurifamiliari del periodo tra le due guerre e del dopoguerra, grandi complessi residenziali (Großsiedlungen) e zone di case unifamiliari.

Berlino-Neukölln: prezzi, affitti e quartiere

Neukölln è composto da due parti molto diverse: Nord-Neukölln, all'interno dell'anello della S-Bahn (S-Bahn-Ring), è densamente edificato, prevalentemente con edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau), e negli ultimi anni è cambiato molto. Quartieri (Kieze) noti sono il Reuterkiez (detto anche «Kreuzkölln»), lo Schillerkiez presso il Tempelhofer Feld, Rixdorf con il suo nucleo storico di villaggio e il Körnerpark. Il sud, con Britz, Buckow e Rudow, è caratterizzato da case unifamiliari e complessi residenziali (Siedlungsbau); la Hufeisensiedlung a Britz fa parte del patrimonio mondiale UNESCO «Complessi residenziali del modernismo berlinese» (Siedlungen der Berliner Moderne), Gropiusstadt è un grande complesso residenziale (Großsiedlung) degli anni '60 e '70.

Berlino-Treptow-Köpenick: prezzi, affitti e quartiere

Con 167,73 km² Treptow-Köpenick è il distretto (Bezirk) più grande di Berlino per superficie; gran parte di esso è costituita da boschi e acque, tra cui il Müggelsee, il lago più grande di Berlino. L'edilizia è varia: edifici d'epoca (Altbau) ad Alt-Treptow, Köpenick e nelle Schöneweide, edifici prefabbricati (Plattenbau) in parti di Köpenick e Altglienicke, molte case unifamiliari e ville a Friedrichshagen, Grünau, Rahnsdorf, Müggelheim e Schmöckwitz. La Gartenstadt Falkenberg fa parte del patrimonio mondiale UNESCO «Complessi residenziali del modernismo berlinese» (Siedlungen der Berliner Moderne).

Berlino-Marzahn-Hellersdorf: prezzi, affitti e quartiere

Marzahn-Hellersdorf, nell'est di Berlino, è noto per i suoi grandi complessi di edifici prefabbricati (Plattenbausiedlungen), sorti a partire dalla fine degli anni '70 a Marzahn e negli anni '80 a Hellersdorf e ampiamente risanati dopo il 1990. Accanto a questi, a Biesdorf, Kaulsdorf e Mahlsdorf vi sono estese zone di case unifamiliari con giardino. Mete note sono i Giardini del Mondo (Gärten der Welt) e il Castello di Biesdorf (Schloss Biesdorf).

Berlino-Lichtenberg: prezzi, affitti e quartiere

Lichtenberg, nell'est di Berlino, si estende dalle zone vicine al centro lungo la Frankfurter Allee e la Rummelsburger Bucht fino a Hohenschönhausen a nord. Accanto ai complessi di edifici prefabbricati (Plattenbausiedlungen) a Fennpfuhl, Friedrichsfelde e Neu-Hohenschönhausen vi sono quartieri di edifici d'epoca (Altbaukieze) come il Weitlingkiez e il Kaskelkiez, le ville e i complessi residenziali di Karlshorst e quartieri di nuova costruzione sulla Rummelsburger Bucht. Il Tierpark Berlin si trova a Friedrichsfelde.

Berlino-Reinickendorf: prezzi, affitti e quartiere

Reinickendorf, nel nord-ovest di Berlino, è un distretto (Bezirk) verde con il Tegeler See, il Tegeler Forst e numerose zone residenziali. Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee, Konradshöhe e Lübars sono caratterizzati da ville e case unifamiliari; il Märkisches Viertel è un grande complesso residenziale (Großsiedlung) degli anni '60 e '70, la Weiße Stadt fa parte del patrimonio mondiale UNESCO «Complessi residenziali del modernismo berlinese» (Siedlungen der Berliner Moderne). Gli edifici d'epoca (Altbau) si trovano soprattutto nel quartiere (Ortsteil) Reinickendorf attorno a Letteplatz e Residenzstraße.