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Berlino-Tempelhof-Schöneberg: prezzi, affitti e quartiere
Tempelhof-Schöneberg si estende dalla centrale Schöneberg fino al confine meridionale della città a Lichtenrade. Schöneberg e Friedenau sono caratterizzati da edifici d'epoca del periodo Gründerzeit (Altbau), ad esempio nel Bayerisches Viertel, nell'Akazienkiez, sulla «Rote Insel» e attorno a Nollendorfplatz. Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde e Lichtenrade sono prevalentemente zone residenziali con edifici plurifamiliari del periodo tra le due guerre e del dopoguerra, grandi complessi residenziali (Großsiedlungen) e zone di case unifamiliari.
Dati principali
- Abitanti: 358.125
- Prezzo medio degli appartamenti: 4.825 €/m² (media di Berlino: 5.511 €/m²)
- Affitto medio richiesto (netto): 15,79 €/m²
- Zone di tutela sociale (Milieuschutz): 10 (Barbarossaplatz / Bayerischer Platz, Bautzener Straße, Kaiser-Wilhelm-Platz, Schöneberger Insel, Schöneberger Norden, Schöneberger Süden, …)
- Trasporti: U1, U2, U3, U4, U6, U7, U9, S1, S2, S25, S26, Ringbahn S41/S42, S45, S46, Fern- und Regionalverkehr Südkreuz
- Quartieri: Schöneberg, Friedenau, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde, Lichtenrade
Il quartiere
Il Tempelhofer Feld, l'ex aeroporto di Tempelhof, è oggi un grande spazio aperto pubblico. Con la stazione Südkreuz il distretto (Bezirk) dispone di una stazione a lunga percorrenza, con l'EUREF-Campus di un polo per uffici e tecnologia. Quartieri (Kieze) noti sono, oltre a quelli citati, il Regenbogenkiez a Schöneberg e il Fliegerviertel a Tempelhof. Il distretto ha 358.125 abitanti (dati al 30/06/2026).
Per chi investe
Tempelhof-Schöneberg combina ricercate zone di edifici d'epoca a Schöneberg e Friedenau con zone più convenienti a sud. Il livello dei prezzi d'acquisto è di circa 4.825 €/m² (Gutachterausschuss 2025), il canone d'offerta, con 15,79 €/m², è all'incirca nella media berlinese (IBB 2025). Dieci zone di tutela sociale (soziale Erhaltungsgebiete) riguardano soprattutto Schöneberg, ma anche parti di Tempelhof e Mariendorf; lì gli ammodernamenti sono soggetti ad autorizzazione e in caso di vendita di edifici esiste un diritto di prelazione limitato. Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) e il divieto di trasformazione in condomini (Umwandlungsverbot) valgono in tutta Berlino. Le differenze tra nord e sud in termini di prezzo, struttura degli inquilini e andamento del valore sono notevoli.
Fonti
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
- https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/tempelhof-scho%CC%88neberg.pdf
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
- https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
- https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.
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Domande frequenti
Quali quartieri fanno parte di Tempelhof-Schöneberg?
Sei quartieri (Ortsteile): Schöneberg, Friedenau, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde e Lichtenrade.
Quante zone soggette a tutela sociale (Milieuschutz) ha Tempelhof-Schöneberg?
10 zone di tutela sociale (soziale Erhaltungsgebiete) (elenco delle strade SenStadt, aggiornato al 21/02/2026), tra cui Barbarossaplatz/Bayerischer Platz, Kaiser-Wilhelm-Platz, Schöneberger Insel, Schöneberger Norden, Tempelhof e Mariendorf.
Quanto sono alti i canoni d'offerta a Tempelhof-Schöneberg?
Secondo il rapporto sul mercato immobiliare IBB 2025 la mediana era di 15,79 €/m² netti, senza spese accessorie (nettokalt), e quindi quasi pari al valore berlinese di 15,78 €/m².
