Per i proprietari
Quanto vale il Suo appartamento a Berlino? Valutazione gratuita e vendita
Ha un appartamento a Berlino o un altro immobile in Germania e pensa di venderlo, magari vivendo in Italia? Ci invii i dati principali: valutiamo l'immobile gratuitamente e senza impegno e Le spieghiamo come funziona la vendita con noi, dalla stima fino al notaio.
- Valutazione gratuita e senza alcun impegno
- Promozione ad acquirenti in Germania e all'estero, in più lingue
- Vendita possibile senza venire in Germania, tramite procura
Come vendere un appartamento a Berlino con noi
Valutazione
Ci invii i dati principali con il modulo: confrontiamo l'immobile con i prezzi della zona e Le indichiamo una fascia di prezzo motivata, gratuitamente e senza impegno. In questa fase non servono documenti.
Preparazione
Se decide di vendere, definiamo insieme prezzo e strategia, raccogliamo i documenti, facciamo le foto e prepariamo l'exposé.
Promozione
Proponiamo l'immobile ad acquirenti in Germania e all'estero, in tedesco, inglese, russo, ucraino, italiano e spagnolo. Le visite le facciamo noi, se serve anche in video.
Acquirente e notaio
Conduciamo la trattativa e prepariamo il rogito insieme al notaio. All'appuntamento dal notaio è garantita la traduzione; se non può venire, si firma tramite procura.
Consegna
Dopo il pagamento del prezzo l'immobile passa all'acquirente, se necessario tramite una persona delegata, con verbale di consegna, letture dei contatori e chiavi.
Vendere senza venire in Germania
Se vive fuori dalla Germania non deve venire per ogni appuntamento: visite e contatti con gli acquirenti li gestiamo noi, e per il rogito ci sono due strade sicure.
Procura prima del rogito
Lei incarica una persona di fiducia di firmare il contratto di compravendita a Suo nome. Perché il registro fondiario (Grundbuch) accetti le dichiarazioni, la firma sulla procura deve essere almeno autenticata (§ 29 GBO); in alcuni casi serve l'atto notarile. Conviene quindi far preparare il testo della procura in anticipo dal notaio tedesco.
Dove autenticare la firma in Italia
Presso l'ambasciata o un consolato tedesco: questi atti valgono come quelli di un notaio tedesco (non tutte le sedi offrono il servizio, meglio chiedere prima). Oppure presso un notaio italiano: di regola servono poi l'apostille e una traduzione, se la procura non è in tedesco. Tra Germania e Italia esiste una convenzione del 1969 sull'esenzione dalla legalizzazione; se valga per la Sua autentica notarile deve confermarlo il notaio tedesco caso per caso.
Ratifica dopo il rogito
In alternativa, al rogito agisce per Lei un rappresentante senza procura e Lei ratifica poi il contratto con firma autenticata (§ 177 BGB). Fino alla ratifica il contratto non è efficace: calcoli alcune settimane per autentica e spedizione.
Se viene di persona
Il rogito si svolge in tedesco. Se non conosce abbastanza la lingua, all'appuntamento è garantita la traduzione: capisce ogni punto del contratto.
In Germania il rogito in videoconferenza non è ammesso per la compravendita di immobili (situazione a ottobre 2026).
Tasse sulla vendita: il termine di dieci anni
In Germania la plusvalenza dalla vendita di un appartamento o di una casa posseduti da un privato è tassata se tra acquisto e vendita passano non più di dieci anni (§ 23 EStG). Di regola contano le date dei contratti notarili di acquisto e di vendita.
Eccezione: l'abitazione propria. La vendita è esente anche entro i dieci anni se Lei ha abitato l'immobile per tutto il periodo oppure nell'anno della vendita e nei due anni solari precedenti. Una casa vacanze affittata di tanto in tanto, di regola, non rientra nell'eccezione.
La regola vale anche per chi vive all'estero (§ 49 comma 1 n. 8 EStG). Le convenzioni contro le doppie imposizioni assegnano di norma il diritto di tassare la plusvalenza allo Stato in cui si trova l'immobile; come lo Stato in cui Lei vive tratti poi il guadagno dipende dalla convenzione e dal suo diritto.
In caso di eredità l'erede subentra nel termine del defunto: conta la data in cui questi aveva acquistato.
Chi vende più di tre immobili in circa cinque anni può essere considerato dall'amministrazione finanziaria un commerciante di immobili: in quel caso il termine di dieci anni non aiuta. Se possiede più appartamenti, pianifichi le vendite in anticipo.
Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026, non sostituiscono la consulenza fiscale. Prima di vendere faccia verificare il Suo caso da un consulente fiscale (Steuerberater).
Vendere un appartamento affittato
Il contratto di locazione non si estingue con la vendita: l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del locatore (§ 566 BGB, «la vendita non rompe la locazione»). Il consenso dell'inquilino non serve.
Se l'appartamento è stato trasformato in proprietà separata (Wohnungseigentum) solo dopo essere stato affittato, alla prima vendita a terzi l'inquilino ha un diritto di prelazione (§ 577 BGB). Il notaio ne tiene conto nel contratto.
Chi compra un appartamento affittato si aspetta il contratto di locazione e le informazioni sugli aumenti del canone e sul deposito cauzionale (Kaution). Il certificato energetico (Energieausweis) va mostrato agli interessati al più tardi durante la visita.
Perché vendere con noi
A Berlino dal 2009
L&B Immobiliya EuRuS GmbH è un'agenzia immobiliare di Berlino-Friedrichshain con autorizzazione ai sensi del § 34c GewO. Operiamo in tutta la Germania.
Acquirenti internazionali
Proponiamo gli immobili non solo in Germania ma anche ad acquirenti all'estero, in più lingue.
Un solo interlocutore
Valutazione, foto, exposé, visite (anche in video), trattativa e preparazione del rogito con traduzione.
Provvigione solo a vendita conclusa
La provvigione del mediatore matura solo con la stipula del contratto davanti al notaio (§ 652 BGB). Per appartamenti e case unifamiliari valgono dal dicembre 2020 regole sulla ripartizione tra venditore e acquirente (§§ 656a–656d BGB).
Quali documenti servono
Per la prima stima nessuno. Per la vendita acquirenti e notaio di solito si aspettano:
- Estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug)
- Atto di divisione (Teilungserklärung), per gli appartamenti
- Certificato energetico (Energieausweis)
- Verbali delle ultime assemblee condominiali, piano economico (Wirtschaftsplan) e ultimo rendiconto annuale (Jahresabrechnung)
- Per gli immobili affittati: contratto di locazione e aumenti del canone
Se manca qualcosa, Le diciamo dove richiederlo.
Domande frequenti
Quanto costa la valutazione?
Niente. La valutazione è gratuita e non La obbliga a vendere con noi.
Posso vendere casa a Berlino vivendo in Italia?
Sì. Visite e trattative le seguiamo noi; al rogito La può rappresentare una persona con procura, oppure Lei ratifica il contratto in seguito con firma autenticata. Non deve venire in Germania.
Si può firmare dal notaio in videochiamata?
No. Per la compravendita di immobili il rogito in videoconferenza non è ammesso in Germania (situazione a ottobre 2026). La soluzione è la procura o la ratifica successiva.
Devo pagare tasse sulla vendita?
Se dall'acquisto sono passati più di dieci anni, o se Lei ha abitato l'immobile nell'anno della vendita e nei due anni precedenti, la plusvalenza di un privato di norma non è tassata. Negli altri casi è tassata in Germania, anche se Lei vive all'estero. Per i dettagli si rivolga a un consulente fiscale.
Posso vendere un appartamento affittato?
Sì. Il contratto di locazione passa all'acquirente e il consenso dell'inquilino non serve. L'inquilino ha un diritto di prelazione solo nei casi del § 577 BGB.
Ho ereditato un immobile in Germania: da dove comincio?
Dalla valutazione: è gratuita e L'aiuta a capire se conviene vendere. Per le tasse conta che l'erede subentra nel termine di dieci anni del defunto, cioè vale la data del suo acquisto.
Lavorate solo a Berlino?
No. Operiamo in tutta la Germania, con appartamenti, case, palazzine e immobili commerciali, anche fuori dalle grandi città.
In che lingua comunichiamo?
In italiano. I documenti del notaio sono in tedesco; all'appuntamento dal notaio è garantita la traduzione.
Dopo la valutazione devo vendere?
No. Se e quando vendere lo decide solo Lei.
Valutazione gratuita: i dati dell'immobile
Bastano un paio di minuti. Più i dati sono precisi, più precisa sarà la stima.
