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Il nostro metodo
Come si vende un appartamento a Berlino
Non «pubblichiamo l’annuncio e aspettiamo», ma cinque fasi con tempi chiari. Qui sotto: che cosa succede in ciascuna e che cosa fa lei nel frattempo (di solito nulla).
Cinque fasi
I tempi derivano dalle nostre ultime operazioni in città. Possono slittare: l’ufficio risponde più lentamente del solito, la banca dell’acquirente tira per le lunghe, l’assemblea dei proprietari viene rinviata. Ma l’ordine dei passaggi non cambia mai.
- 24 ore
Lei ci scrive, noi calcoliamo
Bastano indirizzo, piano e superficie. In risposta riceve una fascia di prezzo e la spiegazione del perché è questa: che cosa è stato venduto in questo quartiere negli ultimi mesi e in che cosa il suo appartamento si differenzia.
- 1–3 settimane
Raccogliamo i documenti
Estratto del Grundbuch (libro fondiario), planimetria, Teilungserklärung, verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi tre anni, Wirtschaftsplan, certificato energetico. Li richiediamo noi — all’ufficio competente e alla Hausverwaltung (amministrazione dello stabile). È proprio qui che si blocca più spesso chi vende da solo.
- alcuni giorni
Foto e testi
Il fotografo arriva la mattina, quando negli appartamenti berlinesi c’è la luce migliore. L’Exposé lo prepariamo in tedesco e in italiano: metà degli acquirenti non legge il tedesco.
- 2–6 settimane
Visite
Accompagniamo noi, in gruppo e singolarmente. Prima del Notar verifichiamo se l’acquirente ha la conferma della banca — senza quella il discorso sul prezzo è prematuro.
- 3–8 settimane
Notar e pagamento
Prepariamo la bozza del contratto, leggiamo le formulazioni, durante l’appuntamento traduciamo in italiano quanto avviene. Poi: cancellazione dei gravami, arrivo del denaro, consegna delle chiavi e verbale con le letture dei contatori.
Che cosa facciamo noi, nel concreto
Formalmente il lavoro dell’agente è mettere in contatto venditore e acquirente. Nella pratica metà del tempo se ne va in altro.
Parliamo noi con l’Hausverwaltung
L’Hausverwaltung risponde alle lettere dopo settimane e solo in tedesco. Scriviamo noi al posto suo e sappiamo che cosa chiedere, per non dover richiedere i documenti due volte.
Portiamo acquirenti che nessun altro ha
Abbiamo una nostra rete di acquirenti italiani e internazionali — molti vivono all’estero e i portali tedeschi semplicemente non li leggono. Una parte degli appartamenti va a loro ancora prima della pubblicazione.
La teniamo aggiornato in una lingua comprensibile
Dopo ogni visita riceve un breve resoconto: quante persone sono venute, che cosa hanno chiesto, che cosa le ha frenate. Senza questo la vendita diventa un’attesa alla cieca.
Tre cose che esistono solo a Berlino
Vendere un appartamento a Lipsia e vendere un appartamento a Kreuzberg sono due procedure diverse. Ecco gli ostacoli più frequenti per i proprietari che vendono da soli nella capitale.
- 01
Milieuschutz
Alcuni quartieri di Berlino — Kreuzberg, Neukölln, il nord di Schöneberg e altri — sono dichiarati zone di tutela sociale della composizione degli abitanti (Milieuschutz). La vendita di un singolo appartamento lì è possibile, ma l’ufficio distrettuale deve rilasciare un attestato (Negativattest) che certifica che l’operazione non ricade nelle restrizioni. Va richiesto in anticipo: l’attesa può aggiungere settimane all’operazione.
- 02
Diritto di prelazione dell’inquilino
Se l’edificio è stato frazionato in proprietà per singoli appartamenti quando l’inquilino era già in essere, questi ha il diritto di prelazione secondo il §577 BGB. Può subentrare nel contratto già firmato alle stesse condizioni. Va informato per iscritto e nel modo corretto — altrimenti l’operazione resta sospesa.
- 03
Documenti della comunione dei proprietari (WEG)
L’acquirente e la sua banca chiederanno la Teilungserklärung, i verbali delle assemblee degli ultimi anni, il piano di gestione e l’entità del fondo di riserva per i lavori. Se tra i verbali c’è una delibera su un intervento importante su facciata o tetto, è meglio dirlo subito: se emerge dopo, abbassa il prezzo più di quanto non faccia se dichiarato per tempo.
Se lei non è in Germania
Più della metà dei nostri venditori vive fuori dal paese. Qualcuno si è trasferito, qualcun altro ha ereditato un appartamento a Berlino e non l’ha mai visto.
La procedura è collaudata: procura con apostille, sopralluoghi senza di lei, dal Notar una persona delegata e, se serve, un traduttore giurato. Spieghiamo ogni documento prima della firma e non chiediamo di firmare ciò che è rimasto poco chiaro.
Iniziare dalla valutazioneLe domande più frequenti
L’appartamento è affittato. Si può comunque vendere?
Sì, e succede di continuo. Il contratto di locazione passa al nuovo proprietario, l’inquilino non viene toccato. In questo caso l’acquirente non è chi cerca casa per sé, ma un investitore; ed è proprio lui che cerchiamo. Verifichiamo a parte se l’inquilino ha un diritto di prelazione.
Serve il certificato energetico?
Sì. Va mostrato già al primo sopralluogo e consegnato non oltre la firma del contratto. Se manca, lo facciamo redigere noi; per un tipico edificio berlinese sono pochi giorni e una cifra contenuta.
Quanto tempo richiede una vendita a Berlino?
Dal primo colloquio al denaro sul conto di solito tre-quattro mesi. I sopralluoghi prendono meno tempo di tutto, i tempi più lunghi sono la banca dell’acquirente e l’iscrizione nel Grundbuch, il libro fondiario.
Vivo in un altro paese. Come si procede?
Situazione consueta. I sopralluoghi li facciamo noi, i documenti lei li firma con procura munita di apostille, dal Notar la rappresenta una persona delegata. Non serve venire a Berlino per l’atto.
Quanto costa il vostro lavoro?
La provvigione viene concordata prima di iniziare e diventa dovuta solo dopo l’atto notarile di compravendita. Valutazione, fotografie e pubblicazione degli annunci sono già comprese e non vengono fatturate a parte.
Vuole sapere quanto vale il suo appartamento?
Ci descriva l’immobile in due parole: indirizzo, piano, superficie. Entro un giorno le indichiamo una fascia di prezzo e le spieghiamo come si compone.
