Libera
Charlottenburg
Charlottenburg: 125 m² in stile loft con giardino privato
Loft di 125 m² del 2014 a Charlottenburg, terrazza, giardino, due box auto
- 1.5 locali
- 125 m²
- anno 2014
670.000 €
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- Comprare casa a Berlino
Per chi compra
Comprare casa a Berlino, seguiti in italiano dalla prima visita alle chiavi
Lei ci dice che cosa cerca, noi troviamo, verifichiamo e traduciamo. Anche se vive in Italia e a Berlino non può venire spesso.
Come si compra un appartamento in Germania
La procedura è diversa da quella italiana: niente compromesso con caparra, tutto si decide con un unico atto dal Notar. Ecco i passaggi nell’ordine in cui avvengono.
- 1–2 settimane
Ci dice che cosa cerca
Budget, quartieri, numero di locali, se per abitarci o da affittare. Dal nostro portafoglio e dalla nostra rete le proponiamo solo appartamenti che corrispondono davvero, con i documenti principali già letti.
- a scelta
Visite, anche a distanza
Visitiamo l’appartamento con lei oppure per lei, in videochiamata, e le diciamo con franchezza che cosa non ci convince: umidità in cantina, lavori straordinari decisi dall’assemblea, affitto sotto mercato.
- 1–2 settimane
Verifica e prenotazione
Leggiamo per lei il Grundbuch (libro fondiario), la Teilungserklärung, i verbali delle assemblee dei proprietari e il piano economico del condominio (Hausgeld, fondo di riserva). Poi si concorda il prezzo.
- in parallelo
Finanziamento
Se non acquista con mezzi propri, serve la conferma di una banca prima dell’atto. Le banche tedesche finanziano anche chi vive in Italia, di solito chiedendo una quota di capitale proprio più alta.
- almeno 14 giorni
Bozza del contratto e atto dal Notar
In Germania la compravendita si firma sempre davanti al Notar. Chi acquista come privato riceve la bozza almeno due settimane prima. L’atto è in tedesco: se lei non lo comprende, è presente un interprete, e noi le spieghiamo ogni clausola in italiano. In alternativa firma in Italia una procura notarile.
- 4–8 settimane
Pagamento, libro fondiario, chiavi
Il Notar iscrive una prenotazione a suo favore nel Grundbuch (Vormerkung) e le comunica quando pagare. Dopo il pagamento l’appartamento passa a lei; la consegna delle chiavi avviene con verbale e letture dei contatori.
Quanto costa oltre al prezzo
Le spese accessorie a Berlino sono fisse per legge o per tariffa e non dipendono da noi. Le calcoliamo in anticipo per ogni appartamento che le proponiamo.
| Imposta sull’acquisto (Grunderwerbsteuer), Berlino | 6,0 % del prezzo |
|---|---|
| Notar e iscrizione nel libro fondiario | circa 1,5–2 % del prezzo |
| Provvigione dell’agenzia | come indicata nell’annuncio (di norma 3,57 % IVA inclusa) |
| Totale indicativo delle spese accessorie | circa 10–11,5 % del prezzo |
Se vive in Italia
La maggior parte dei nostri acquirenti italiani compra da lontano. Quattro cose da sapere prima.
Nessuna residenza richiesta
Per comprare un immobile in Germania non serve essere residenti né avere un conto tedesco. Bastano un documento d’identità valido e i dati fiscali che il Notar le chiederà.
Firmare da lontano
Chi non può venire a Berlino firma una procura davanti a un notaio in Italia; per gli atti notarili italiani di norma non serve nemmeno l’apostille, grazie a un accordo tra Italia e Germania. Una persona di fiducia o un collaboratore del Notar firma poi per lei.
Affittare e gestire
Se compra per affittare, le presentiamo un amministratore per la locazione. In Germania gli aumenti del canone hanno limiti di legge (Mietpreisbremse): ne teniamo conto già nel calcolo del rendimento.
Tasse in due paesi
I redditi da affitto di un immobile tedesco si dichiarano in Germania e anche in Italia, dove si applica il credito d’imposta. In Italia l’immobile estero va indicato nella dichiarazione (quadro RW, IVIE). I dettagli li verifica il suo commercialista: noi le forniamo tutti i documenti.
Appartamenti in vendita adesso
Una parte della nostra offerta. Molti immobili li proponiamo prima ai clienti che ci hanno descritto che cosa cercano, senza annuncio pubblico.
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Mitte
Tre locali in Altbau del 1910 a Mitte, dopo ristrutturazione
77 m², 3 locali, Altbau 1910 ristrutturato, ascensore, Mitte
- 3 locali
- 77 m²
- anno 1910
- 3° piano
624.000 €
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Kreuzberg
Kreuzberg: 3,5 locali in Altbau del 1914, affittato
78 m² al piano rialzato, balcone, terrazza e giardino, inquilino dal 2011
- 3.5 locali
- 78 m²
- anno 1914
380.000 €
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Libera
Mitte
Monolocale del 2012 a Mitte, vicino al Naturkundemuseum
41 m² a Mitte, edificio del 2012, primo piano con ascensore
- 1 locali
- 41 m²
- anno 2012
- 1° piano
325.000 €
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Reinickendorf
Bilocale ristrutturato con loggia e ascensore a Reinickendorf
2 locali, 54 m², terzo piano, loggia a sud-est e posto auto
- 2 locali
- 54 m²
- 3° piano
299.999 €
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Moabit
Bilocale di 76 m² in Altbau del 1892 a Moabit, da ristrutturare
Due locali in casa d'epoca a Moabit, quarto piano, da rinnovare
- 2 locali
- 76 m²
- anno 1892
- 4° piano
299.999 €
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Che cosa cerca a Berlino?
Ci bastano budget e zona. Le rispondiamo in italiano con una prima selezione e i costi totali.
Invio non riuscito. Ci chiami o scriva a luba.baumgaertner@immobiliya.de.
Ricevuto
Grazie. Le risponderemo al contatto indicato, in italiano.
Le domande più frequenti di chi compra
Posso comprare casa a Berlino senza parlare tedesco?
Sì. Visite, trattativa e documenti li seguiamo in italiano. L’atto dal Notar è in tedesco: se non lo comprende, la legge prevede un interprete, e prima della firma le spieghiamo ogni punto del contratto.
Devo essere residente in Germania?
No. Cittadini italiani e di altri paesi possono acquistare senza residenza e senza permessi particolari.
Quanto costano le spese oltre al prezzo?
A Berlino circa il 10–11,5 % del prezzo: 6 % di imposta sull’acquisto, circa 1,5–2 % per Notar e libro fondiario e la provvigione indicata nell’annuncio.
Posso comprare senza venire a Berlino?
Sì. Visitiamo l’appartamento in videochiamata, le inviamo tutti i documenti e lei firma con una procura notarile fatta in Italia. Molti nostri acquirenti vedono l’appartamento di persona solo dopo l’acquisto.
Conviene comprare un appartamento già affittato?
Dipende dall’obiettivo. Un appartamento affittato costa di solito meno e rende da subito, ma l’inquilino resta e il canone si può aumentare solo entro i limiti di legge. Per abitarci conviene un appartamento libero.
Quanto dura l’acquisto dall’offerta alle chiavi?
Di norma da sei settimane a tre mesi, a seconda del finanziamento e dei documenti del condominio.
