Prima: quanto vale davvero
Il prezzo giusto dipende dal quartiere, dallo stato dello stabile, dal piano e dal fatto che l’appartamento sia libero o affittato. Le indichiamo una fascia di prezzo con i confronti delle vendite recenti nella zona: senza costi e senza impegno.
I documenti che servono
Gli acquirenti e le banche li chiedono prima di qualsiasi offerta seria. Li richiediamo noi agli uffici e all’amministrazione del condominio:
- estratto aggiornato del libro fondiario (Grundbuchauszug);
- Teilungserklärung e planimetria;
- verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi anni, piano economico e rendiconto;
- certificato energetico, che per legge va mostrato già alle visite;
- se affittato: contratto di locazione e ultimo conguaglio delle spese.
Visite e trattativa senza di lei
Fotografie, annunci, visite e verifica della solvibilità degli acquirenti li facciamo noi. Lei riceve ogni offerta per iscritto e decide. Se l’appartamento è affittato, organizziamo le visite con l’inquilino nel rispetto dei suoi diritti.
Un caso particolare: se l’appartamento è stato trasformato in condominio mentre l’inquilino attuale ci abitava già, alla prima vendita l’inquilino ha un diritto di prelazione. Lo verifichiamo all’inizio, perché cambia i tempi.
L’atto notarile con procura
In Germania la vendita si firma sempre davanti a un Notar tedesco. Lei non deve esserci: firma una procura davanti a un notaio in Italia, e per gli atti notarili italiani, grazie a un accordo tra Italia e Germania, di norma non serve nemmeno l’apostille. Dal Notar la rappresenta una persona di fiducia. Prima le spieghiamo in italiano ogni clausola del contratto.
Pagamento e consegna
Dopo l’atto il Notar iscrive una prenotazione a favore dell’acquirente nel libro fondiario, chiede la cancellazione di eventuali ipoteche e comunica all’acquirente quando pagare. Il denaro arriva sul suo conto, anche italiano. Poi consegniamo le chiavi con un verbale. Dalla prima offerta al pagamento passano di solito da due a quattro mesi.
Le tasse sulla vendita
Se ha posseduto l’appartamento per più di dieci anni, o se ci ha abitato lei nell’anno della vendita e nei due precedenti, in Germania non si pagano tasse sulla plusvalenza. Altrimenti l’utile si tassa in Germania e va dichiarato anche in Italia, con credito per l’imposta tedesca.
Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.
Vuole sapere quanto vale il suo appartamento?
Ci descriva l’immobile in due parole: entro un giorno le indichiamo una fascia di prezzo.
Domande frequenti
Posso vendere un appartamento affittato?
Sì. Il contratto di locazione passa all’acquirente. Gli appartamenti affittati interessano soprattutto agli investitori; quelli liberi si vendono di solito a un prezzo più alto.
Quanto costa vendere?
Le spese per il venditore sono contenute: la cancellazione di un’eventuale ipoteca e la nostra provvigione, dovuta solo a vendita conclusa. Imposta d’acquisto e Notar le paga l’acquirente.
Quanto tempo ci vuole?
Con documenti completi e prezzo realistico, di solito da due a quattro mesi fino al pagamento.
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