Tasse sulla casa a Berlino per chi vive in Italia

All’acquisto: circa il 10–11,5 % in più del prezzo

La voce più grande è l’imposta sull’acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer), che a Berlino è del 6 % del prezzo. La paga l’acquirente e l’ufficio delle imposte la richiede dopo l’atto notarile: solo quando è saldata il nuovo proprietario può essere iscritto nel libro fondiario (Grundbuch).

A questa si aggiungono i costi del Notar e dell’iscrizione nel Grundbuch, in totale circa l’1,5–2 % del prezzo, e l’eventuale provvigione dell’agenzia. In Germania non esiste un’IVA sull’acquisto di un appartamento usato da un privato.

Ogni anno: la Grundsteuer

La Grundsteuer è l’imposta comunale sugli immobili, simile all’IMU. Dal 2025 in Germania si calcola con un nuovo metodo; per un appartamento a Berlino si tratta di norma di qualche centinaio di euro l’anno. Se l’appartamento è affittato, la Grundsteuer rientra tra le spese che si possono addebitare all’inquilino con il conguaglio annuale delle spese accessorie.

Se affitta: le tasse in Germania

I redditi da un appartamento in Germania si tassano prima di tutto in Germania, anche se lei vive in Italia. Ogni anno si presenta una dichiarazione all’ufficio delle imposte tedesco (Finanzamt). Chi non risiede in Germania non gode della quota esente di base: si paga l’imposta dal primo euro di utile.

Si tassa l’utile, non l’affitto lordo. Si possono dedurre tra l’altro:

• l’ammortamento dell’edificio (di norma il 2 % l’anno della quota del prezzo che riguarda l’edificio, il 2,5 % per gli edifici costruiti prima del 1925);
• gli interessi del mutuo;
• le spese condominiali non addebitabili all’inquilino, le riparazioni, l’amministrazione;
• i costi del commercialista e dei viaggi legati all’immobile.

Se affitta: le tasse in Italia

Chi risiede in Italia dichiara i redditi di tutto il mondo, quindi anche l’affitto di Berlino. Grazie alla convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Germania, l’imposta già pagata in Germania si scala da quella italiana (credito d’imposta): nella pratica non si paga due volte l’intero importo.

L’appartamento all’estero va inoltre indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi ed è soggetto all’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero (aliquota ordinaria 1,06 % dal 2024, calcolata di norma sul prezzo d’acquisto). Dall’IVIE si può detrarre un’eventuale imposta patrimoniale estera sullo stesso immobile.

Se vende: la regola dei dieci anni

In Germania l’utile dalla vendita di un appartamento privato è esente da imposta se tra acquisto e vendita sono passati più di dieci anni. È esente anche prima, se lei ci ha abitato nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. Negli altri casi la plusvalenza si tassa in Germania come reddito.

In Italia per le plusvalenze da immobili vale in genere il limite dei cinque anni; anche qui l’imposta tedesca si scala da quella italiana. Chi ha ereditato l’appartamento subentra nella data d’acquisto del defunto: se questi l’aveva comprato più di dieci anni prima, la vendita in Germania resta esente.

Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.