Comprare un appartamento affittato a Berlino come investimento

Come si calcola il rendimento

Il rendimento lordo è l’affitto annuo senza spese (Kaltmiete) diviso per il prezzo. Più utile è il rendimento netto: dall’affitto si tolgono le spese condominiali che non si possono addebitare all’inquilino (amministrazione, fondo di riserva) e una riserva per le riparazioni interne; al prezzo si aggiungono le spese accessorie. Per ogni appartamento che le proponiamo facciamo questo calcolo sui documenti reali del condominio.

Quanto si può aumentare l’affitto

Negli affitti in corso il canone si può aumentare fino al livello di riferimento della zona (Mietspiegel), ma a Berlino al massimo del 15 % in tre anni. Per i nuovi contratti vale il freno agli affitti (Mietpreisbremse): il canone può superare il livello di riferimento al massimo del 10 %, salvo eccezioni come le nuove costruzioni o le ristrutturazioni complete. Un affitto oggi basso non si porta al livello di mercato dall’oggi al domani.

Se un giorno vuole abitarci

L’acquisto non scioglie il contratto: l’inquilino resta. La disdetta per uso proprio è possibile solo con un motivo concreto e con i termini di legge; se l’appartamento è stato trasformato in condominio durante la locazione, a Berlino la disdetta per uso proprio è esclusa fino a dieci anni dalla prima vendita. Chi vuole abitarci presto dovrebbe comprare un appartamento libero.

Che cosa guardiamo nei documenti

• contratto di locazione: canone, eventuali scaglionamenti o indicizzazioni, cauzione;
• regolarità dei pagamenti e contenziosi in corso;
• verbali delle assemblee: lavori straordinari decisi o in discussione (facciata, tetto, impianti);
• fondo di riserva del condominio e piano economico;
• se lo stabile si trova in una zona di tutela sociale (Milieuschutz), con limiti a ristrutturazioni di lusso.

Le tasse sul reddito da affitto

L’affitto si dichiara in Germania e, se vive in Italia, anche in Italia con credito per l’imposta tedesca. L’ammortamento dell’edificio e gli interessi del mutuo riducono l’utile tassabile. I dettagli sono nella nostra guida sulle tasse.

Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.