Le banche tedesche e chi vive all’estero
Molte banche tedesche finanziano solo clienti residenti in Germania. Alcune banche e intermediari specializzati concedono mutui anche a chi vive in un altro paese dell’Unione europea, di solito con condizioni più prudenti: una quota di capitale proprio più alta e un’analisi più approfondita del reddito.
Quanto capitale proprio serve
Le spese accessorie (circa il 10–11,5 % del prezzo) le banche non le finanziano quasi mai: vanno pagate con mezzi propri. In più, a chi non risiede in Germania si chiede spesso di coprire da sé una parte del prezzo, di frequente tra il 20 e il 40 %.
I documenti da preparare
- documento d’identità e prova della residenza;
- buste paga o dichiarazioni dei redditi degli ultimi due–tre anni, per i lavoratori autonomi anche i bilanci;
- estratti conto recenti e prova del capitale proprio;
- elenco degli altri debiti e degli immobili che già possiede;
- per l’appartamento: annuncio, planimetria, estratto del Grundbuch e documenti del condominio — questi li forniamo noi.
La conferma prima dell’atto
Prima di fissare l’appuntamento dal Notar il venditore vuole vedere una conferma di finanziamento. Per questo conviene parlare con la banca già durante la ricerca, non dopo aver trovato l’appartamento. La garanzia per la banca (Grundschuld) viene iscritta nel libro fondiario insieme all’acquisto; i relativi costi notarili rientrano nell’1,5–2 % già calcolato.
L’alternativa italiana
Le banche italiane raramente accettano un immobile all’estero come garanzia. Chi possiede una casa in Italia può però valutare un finanziamento garantito da quella: in questo caso a Berlino si compra come un acquirente in contanti, e le trattative sono spesso più semplici.
Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.
Cerca casa a Berlino?
Ci dica budget e zona: le rispondiamo in italiano con una prima selezione e i costi totali.
Domande frequenti
Una banca tedesca mi dà il mutuo anche se vivo in Italia?
Alcune sì, di solito chiedendo più capitale proprio. Le indichiamo gli interlocutori con cui i nostri clienti italiani hanno avuto esperienza.
Le spese accessorie si possono finanziare?
Quasi mai: imposta d’acquisto, Notar e provvigione vanno pagati con mezzi propri.
Da leggere anche
Tasse sulla casa a Berlino per chi vive in Italia
Dall’acquisto alla vendita: che cosa si paga in Germania, che cosa in Italia e come si evita di pagare due volte.
Comprare un appartamento affittato a Berlino come investimento
Un appartamento con inquilino costa di solito meno e rende da subito. Ma a Berlino le regole sugli affitti sono tra le più severe della Germania: ecco che cosa sapere prima.
