Ha ereditato un appartamento a Berlino: che cosa fare, passo per passo

Quale diritto si applica

Per le successioni nell’Unione europea vale di regola il diritto del paese in cui il defunto aveva la residenza abituale. Se viveva in Italia, chi eredita e in quali quote lo stabilisce il diritto italiano, anche per l’appartamento di Berlino. Per iscrivere gli eredi nel libro fondiario tedesco serve però un documento che l’ufficio del Grundbuch riconosca.

Il documento per il Grundbuch

La via più semplice è di norma il certificato successorio europeo, che in Italia rilascia il notaio. In alternativa si può chiedere un certificato di eredità tedesco (Erbschein) al tribunale competente. Con questo documento gli eredi chiedono all’ufficio del Grundbuch di Berlino la rettifica: da proprietario risulteranno gli eredi.

Un dettaglio che fa risparmiare: se la rettifica viene chiesta entro due anni dalla morte, l’iscrizione nel libro fondiario è gratuita.

L’imposta di successione in Germania

Per gli immobili che si trovano in Germania l’imposta di successione tedesca è dovuta anche se il defunto e gli eredi vivono all’estero. Coniuge e figli hanno però franchigie elevate, per cui per un singolo appartamento spesso non si paga nulla o poco. L’eredità va comunicata all’ufficio delle imposte tedesco entro tre mesi da quando se ne è avuta notizia.

L’imposta di successione in Italia

Se il defunto risiedeva in Italia, anche l’appartamento di Berlino entra nella dichiarazione di successione italiana. Per coniuge e figli vale la franchigia di un milione di euro ciascuno; un’eventuale imposta pagata in Germania sullo stesso immobile si scala da quella italiana.

Tenerlo, affittarlo o venderlo

Se gli eredi sono più di uno, formano una comunione ereditaria: le decisioni importanti, soprattutto la vendita, si prendono insieme. Prima di decidere conviene sapere tre cose:

• quanto vale oggi l’appartamento — la valutazione gliela diamo gratuitamente;
• se è affittato e a che condizioni: un appartamento libero si vende in genere a un prezzo più alto;
• da quanto tempo il defunto lo possedeva: chi eredita subentra nella sua data d’acquisto. Se sono passati più di dieci anni, la vendita in Germania è esente da imposte sulla plusvalenza.

Vendere è possibile anche senza venire a Berlino: le visite le facciamo noi, gli eredi firmano con procura davanti a un notaio in Italia.

Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.