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Berlino-Marzahn-Hellersdorf: prezzi, affitti e quartiere
Marzahn-Hellersdorf, nell'est di Berlino, è noto per i suoi grandi complessi di edifici prefabbricati (Plattenbausiedlungen), sorti a partire dalla fine degli anni '70 a Marzahn e negli anni '80 a Hellersdorf e ampiamente risanati dopo il 1990. Accanto a questi, a Biesdorf, Kaulsdorf e Mahlsdorf vi sono estese zone di case unifamiliari con giardino. Mete note sono i Giardini del Mondo (Gärten der Welt) e il Castello di Biesdorf (Schloss Biesdorf).
Dati principali
- Abitanti: 297.570
- Prezzo medio degli appartamenti: 3.363 €/m² (media di Berlino: 5.511 €/m²)
- Affitto medio richiesto (netto): 11,56 €/m²
- Zone di tutela sociale (Milieuschutz): 0
- Trasporti: U5, S5, S7, Straßenbahn M6, M8, 16, 18
- Quartieri: Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf, Hellersdorf
Il quartiere
Il distretto (Bezirk) ha 297.570 abitanti (dati al 30/06/2026); il numero di abitanti è aumentato negli ultimi anni. Il collegamento con il centro città avviene tramite U5, S5, S7 e diverse linee tranviarie.
Per chi investe
Con 11,56 €/m² Marzahn-Hellersdorf ha il canone d'offerta più basso di Berlino (IBB 2025) e, con circa 3.363 €/m², il secondo livello dei prezzi d'acquisto più basso (Gutachterausschuss 2025). È l'unico distretto senza zone di tutela sociale (soziale Erhaltungsgebiete), per cui qui non si applicano gli obblighi di autorizzazione della tutela sociale (Milieuschutz); il freno agli affitti (Mietpreisbremse) e il divieto di trasformazione in condomini (Umwandlungsverbot), valido in tutta Berlino per edifici con più di cinque abitazioni, valgono però anche qui. Le opportunità sono offerte da prezzi d'ingresso inferiori alla media berlinese. Rischi: potere d'acquisto inferiore alla media (reddito netto familiare 2.525 €, IBB 2024), una base di affitti bassa che limita le entrate da locazione e grandi differenze di qualità tra grandi complessi residenziali (Großsiedlungen) e zone di case unifamiliari.
Fonti
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
- https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/marzahn-hellersdorf.pdf
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
- https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
- https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
Questa guida offre un orientamento generale e non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio. Le regole fiscali cambiano: prima di decidere verifichi sempre la sua situazione concreta. Aggiornato a settembre 2026.
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Domande frequenti
A Marzahn-Hellersdorf ci sono zone soggette a tutela sociale (Milieuschutz)?
No. Secondo l'elenco delle strade dell'Amministrazione del Senato (Senatsverwaltung) (aggiornato al 21/02/2026), Marzahn-Hellersdorf è l'unico distretto berlinese senza zona di tutela sociale (soziales Erhaltungsgebiet). Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) e l'ordinanza sulla trasformazione in condomini (Umwandlungsverordnung), valida in tutta Berlino, si applicano comunque.
Quanto sono alti gli affitti a Marzahn-Hellersdorf?
Secondo il rapporto sul mercato immobiliare IBB 2025, la mediana dei canoni d'offerta era di 11,56 €/m² netti, senza spese accessorie (nettokalt) – il valore più basso di tutti i distretti (Berlino: 15,78 €/m²).
Quali quartieri fanno parte di Marzahn-Hellersdorf?
Cinque: Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf e Hellersdorf.
